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Inspection préachat / préréception |
Membre OIQ / AIBQ |
Rabais de $100 / Contactez-nous |
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Savez-vous que ?
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Le métier d’inspecteur
en bâtiment n’est pas réglementé au Québec (voir section Mission). Consultez
aussi les liens suivants : (1) / (2) La déclaration
du vendeur est obligatoire depuis 2012 (voir site web de l’ACAIQ). |
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Les problèmes
suivants peuvent être importants dans certains cas. Ils peuvent affecter la
santé ou la sécurité des personnes ou peuvent dévaluer la valeur d’un
bâtiment : pyrite, ocre ferreuse, vermiculite, miuf, moisissure, radon,
poly-b, filage électrique en aluminium, etc. Les
informations fournies dans ce qui ce suit sont d’ordre générales pour
simplifier la tâche à nos lecteurs. Il est conseillé de faire des recherches
plus approfondies en cas de besoin. |
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Pyrite
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Définition de la pyrite La pyrite est un minéral sulfureux qui se
trouve dans les pierres sédimentaires et peuvent provenir par exemple des
carrières. Elles sont utilisées pour faire de la pierre concassée servant
pour les remblais sous les planchers de béton. Lorsque la pyrite est en
contact avec de l’eau et de l’oxygène, il se produit une réaction chimique
appelée sulfatation qui est à l’origine du gonflement de la pierre concassée
et du béton. Cette réaction est généralement lente et peut prendre plusieurs
années avant de causer des dégâts. On reconnait souvent ce problème par des
fissures soulevées sur la dalle de béton en forme d’étoiles ou de croix. On
peut remarquer aussi une poudre blanche qui sort des fissures et qui est
causé par la formation de gypse lors de la réaction chimique. Problèmes occasionnés par la
pyrite Le gonflement du remblai granulaire affecté par
la pyrite peut soulever la dalle de
béton (jusqu’à 10 cm) ainsi que la structure du bâtiment qu’elle appuie (murs
porteurs, colonnes, etc.). Cette situation peut à son tour endommager les
planchers, les murs et même les toits. La fondation peut être aussi affectée
surtout au niveau du garage puisqu’il y a plus de remblai à cet endroit en
général (voir illustration de l’effet de la pyrite). La solution au problème de pyrite Jusqu’à présent la seule solution connue au
problème de pyrite consiste à remplacer le remblai formé de pierres
concassées sous la dalle de béton par une pierre certifiée DB (dalle de
béton). Nous voulons vous informer que ces travaux peuvent être très couteux. Test de pyrite (CTQ-M2000) Le test CTQ-M200 est une méthode d’analyse de
la pierre concassé utilisée sous la dalle de béton et effectué dans un
laboratoire spécialisé. Cette méthode consiste à mesurer l’indice
pétrographique du potentiel de gonflement (IPPG) du remblai pris sous la
dalle de béton par un technicien et analysé dans un laboratoire spécialisé
(échantillonnage). Le problème de pyrite est considéré important si l’IPPG
est supérieur à 10. Certaines sources expliquent que cette méthode reste
relativement théorique et qu’il existe une méthode chimique plus concluante
mais plus dispendieuse. Nous vous invitons à faire des recherches plus
avancées à ce sujet. |
Illustration
de l’effet de la pyrite
Soulèvement
de la dalle de béton dans un garage
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Ocre ferreuse
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Définition du problème de l’ocre
ferreuse Une bactérie qui s’attaque au fer en présence
d’eau et d’air est la cause du développement de l’ocre ferreuse. Cette
dernière se manifeste par une boue gélatineuse de couleur orangée. Les
conditions propices du développement de l’ocre ferreuse sont un sol ferreux
et une nappe phréatique élevée. La boue résultante de l’ocre ferreuse peut
obstruer les conduits de drainage des fondations et causer des problèmes
importants tels que l’humidité excessive ou les infiltrations d’eau au
sous-sol. Solution temporaire au problème
de l’ocre ferreuse La solution temporaire pour le problème de l’ocre
ferreuse est le nettoyage régulier et fréquent des drains de fondations par
un lavage sous pression (coût de nettoyage fréquent à prévoir). Les nouveaux
bâtiments à risque sont généralement munis de cheminées de nettoyage conçues
pour ce problème. Pour les anciens bâtiments qui ont ce problème, il faut
aménager des cheminées de nettoyage.
Cette solution peut aider à diminuer ce problème, mais ne peut pas empêcher
le drain de fondation de s’obstruer à long terme et par la suite raccourcir
sa durée de vie. Solutions permanentes au problème
de l’ocre ferreuse Parmi les solutions permanentes pour le
problème de l’ocre ferreuse, il y a la possibilité de bien étanchéiser les
fondations. Cette solution reste difficile à réaliser et couteuse. Une autre
solution serait de relever le niveau de la dalle de béton en construisant une
nouvelle dalle par-dessus l’ancienne avec un nouveau système de drainage dont
le niveau sera supérieur à la nappe phréatique. Cette solution peut être
efficace, mais très couteuse. Consulter un spécialiste dans le domaine
concernant ce sujet. Mesure préventive pour les
bâtiments neufs Il est préférable d’analyser le sol avant de
construire un bâtiment pour déterminer le potentiel de développement de
l’ocre ferreuse. Si le potentiel est élevé, il faut prendre les mesures
préventives citées précédemment et en consultant un expert dans le domaine ou
éviter de construire un sous-sol pour ce bâtiment. |
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Moisissure
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Définition de
la moisissure Les
moisissures appelées aussi champignons microscopiques font partie d’une
grande partie de micro-organismes qui comprennent les champignons et les
levures. Ces micro-organismes peuvent se reproduire rapidement et produire
des spores qui contiennent des toxines. Lorsque ces spores sont inhalées, ils
se logent dans les voies respiratoires. Cette situation peut causer des
allergies, des irritations ou des intoxications. La moisissure se manifeste
généralement par des tâches sur des matériaux, des odeurs de moisi, de la
pourriture dans le bois, etc. Comment se développent les
moisissures La moisissure se développe en présence d’humidité et de matière nutritive dont elle a besoin. Elle ne peut donc pas croître sur les articles secs. Les moisissures qui se développent à l’intérieur d’un bâtiment ont besoin de présence d’eau sur les matériaux ou d’une humidité relative dans l’air généralement supérieure à 65 %. Provenance d’humidité dans les
bâtiments Il est normal que l’humidité soit présente dans un bâtiment, mais il faut que son taux soit raisonnable (40 à 50 % environ). L’humidité peut provenir d’un problème d’étanchéité du bâtiment causé par des infiltrations d’eau par le toit ou les murs extérieurs ou la dalle de béton. Elle peut provenir aussi de fuites de plomberie. Un sous-sol peut être très humide non seulement à cause des infiltrations d’eau, mais aussi à cause d’une nappe phréatique très élevée ou d’un problème de drainage autour des fondations. L’humidité peut être produite aussi par les occupants d’un bâtiment suite à leurs activités courantes comme la cuisson, la lessive et les bains. Si la ventilation pour extraire l’humidité est inexistante, non utilisée ou inefficace, l’humidité s’accumule à l’intérieur et peut être à l’origine de formation de moisissures. Les symptômes courants provoqués
par les moisissures Il est difficile d’évaluer les symptômes causés par les moisissures puisqu’ils peuvent aussi être causés par d’autres facteurs tels que les produits chimiques dans l’air. Parmi ces symptômes, il y a la fatigue chronique, les maux de tête, les étourdissements et la toux. Ça peut affecter également les personnes asthmatiques. Analyse de la qualité de l’air
pour déceler la présence de moisissures Un test de la qualité de l’air par une firme spécialisée peut déterminer la présence et la nature de moisissures dans un bâtiment. Ce test se fait par un prélèvement d’échantillons à plusieurs endroits du bâtiment afin d’être analysé. Cependant, ce test ne peut pas déterminer la cause de présence de moisissures. Cette tâche peut être faite plutôt par une personne qualifiée telle qu’un inspecteur spécialisé dans ce domaine. Comment éliminer les problèmes de
moisissures Dès son apparition, nettoyez les zones affectées rapidement et résoudre le problème à la source en identifiant la source d’humidité en cause. Il est dans certains cas important d’être protégé par un masque spécial et des gants pour ne pas affecter sa santé. Si le problème persiste ou qu’il est d’une grande ampleur, il est préférable de consulter un spécialiste dans le domaine afin d’évaluer l’étendue des dégâts et apporter les corrections nécessaires. Les coûts liés à de tels travaux peuvent être très élevés dans certains cas puisqu’il faut remplacer les matériaux affectés. |
Moisissure
dans un entretoit (bois)
Moisissure
dans une salle de bain
Moisissure
sur des murs intérieurs |
Vermiculite
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Définition de
la vermiculite La vermiculite est un
minerai semblable au mica. Sa caractéristique est qu’est elle est très légère
et a de bonnes propriétés isolantes et ignifuges (résistance au feu). Elle a
une couleur brune, grise et dorée et a l’apparence de cailloux de dimension
variant entre 2 et 10 millimètres. Elle a été utilisée avant les années 1980
dans l’isolation des entretoits. Dans certains cas, la vermiculite peut
contenir l’amiante et c’est cette situation qui peut causer un problème de
santé. Risque de santé
causé par la vermiculite L’amiante représente
un danger de santé si l’air que vous respirez contient des fibres de ce
matériau. Si l’isolant de vermiculite en vrac contenant de l’amiante est
déplacé, la libération des fibres d’amiante dans l’air pourrait se produire
et l’inhalation de ces fibres pourrait causer des problèmes de santé chez
certaines personnes exposées. Plusieurs maladies peuvent en résulter, en
particulier le risque de cancer du poumon. Les effets de l’amiante dépendent
de la concentration des fibres dans l’air, de la durée et de la fréquence des
expositions ainsi que de la taille des fibres d’amiante. Généralement,
une maladie de l’amiante n’apparaît que 15 à 20 ans après la première
exposition. Vérification
de la contamination de la vermiculite par l’amiante Vous devez consulter
un professionnel dans le domaine pour vérifier le niveau de contamination de
l’isolant en vermiculite par l’amiante. Une analyse d’un échantillon de
l’isolant s’effectue habituellement dans un laboratoire spécialisé pour
déterminer le résultat et peut être assez couteuse. Une analyse de la qualité
de l’air ambiant (échantillonnage) dans la partie habitable du bâtiment
serait aussi recommandée pour déterminer si des particules d’amiantes sont
présentes. Conséquences
sur une transaction immobilière Le vendeur s’il est au courant de la présence de la vermiculite dans le
bâtiment doit le déclarer pour éviter un problème de vice caché. Il est
possible suite à la découverte de l’amiante dans la vermiculite de demander
au vendeur de réviser le prix du bâtiment en conséquence ou de lui demander
des travaux de décontamination et de remplacement de l’isolant en
vermiculite. Nous voulons vous renseigner que ces travaux peuvent être
couteux et qu’il est recommandé de faire une estimation par un spécialiste
dans le domaine avant l’achat du bâtiment. |
Exemple
d’isolant en vermiculite
Isolant
en vermiculite dans un entretoit
Isolant
en Vermiculite dans un entretoit |
MIUF
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Définition de
la MIUF La mousse isolante
d’urée de formaldéhyde connu sous le nom MIUF est un isolant développé dans
les années 1950 en Europe dont le but est de bien isoler les cavités
difficiles d’accès des murs des habitations. Ses composantes de base sont la
résine d’urée-formol, un agent gonflant et l’air comprimé. Dans les années 1970,
l’intérêt pour l’efficacité énergétique a incité l’utilisation de la MIUF
dans l’isolation des bâtiments déjà existants suite à la facilité et au
faible coût de son application : l’isolant était généralement injecté
par des trous à intervalles réguliers d’environ 1 centimètre réalisés sur le
revêtement extérieur du bâtiment. Interdiction
d’utilisation de la MIUF La MIUF bien installé
ne posait pas de problème en général. Cependant lorsque cette dernière était
mal installée ou utilisé dans des endroits inappropriés pouvait causer des
problèmes de santé qui se traduisent par les symptômes suivants :
irritation des yeux, du nez et de la gorge, toux persistante et troubles
respiratoires, nausées, maux de tête et étourdissement, etc. L’utilisation de
cet isolant a été interdite au Canada en 1980 suite aux plaintes liées aux
problèmes de santé ressentis par plusieurs habitants de bâtiments isolées à
la MIUF. Généralement, la MIUF
pose un problème de santé lorsqu’elle est en contact avec l’eau ou l’humidité.
Dans cette situation, la MIUF doit être enlevée par un spécialiste et la
source du problème d’humidité doit être éliminée. Indice
de présence de MIUF dans un bâtiment Quelques indices
peuvent révéler pour un inspecteur en bâtiment la présence d’isolant en MIUF
dans un bâtiment et peuvent justifier une expertise: orifices obturés de
1 à 2 centimètres de diamètre à intervalles réguliers sur les murs extérieurs
du bâtiment. Une analyse de l’air intérieur du bâtiment est recommandée pour
déterminer la présence de fines particules de MIUF ou des vapeurs de
formaldéhyde. Conséquences
sur une transaction immobilière Le vendeur s’il est au courant de la présence de l’isolant en MIUF dans
le bâtiment doit le déclarer pour éviter un problème de vice non déclaré. Il
est possible suite à la découverte de la MIUF dans un bâtiment de demander au
vendeur de réviser le prix du bâtiment en conséquence ou de lui demander de
retirer l’isolant en MIUF par des spécialistes dans le domaine. Nous voulons
vous renseigner que ces travaux peuvent être couteux et qu’il est recommandé
de faire une estimation par un spécialiste dans le domaine avant l’achat du bâtiment. |
Exemple
d’isolant en MIUF retiré
en arrière d’un mur en briques
Orifice
obturé sur un mur extérieur en briques après
application de l’isolant en MIUF |
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Filage électrique en
aluminium Historique
du filage électrique en aluminium au Québec Le filage électrique
en aluminium était utilisé au Québec dans les années 1970. La motivation de
son utilisation était son faible coût par rapport au cuivre pendant cette
époque. Le filage électrique en aluminium a une mauvaise réputation puisqu’on
croit qu’il a été à l’origine de plusieurs incendies. D’ailleurs, plusieurs
compagnies d’assurance habitation ont des réticences à assurer des bâtiments
avec présence de câblage électrique en aluminium. Caractéristiques
du filage électrique en aluminium Le filage électrique
en aluminium a tendance de s’oxyder facilement en surface ou en contact avec
d’autres métaux et il est très fragile. Il a tendance aussi à se dilater
lorsqu’il chauffe. Il peut se créer une résistance à la suite d’une mince
couche d’oxyde en surface. Cette résistance peut produire un arc électrique
qui dégage une chaleur ponctuelle pouvant être à l’origine d’un court circuit
ou même d’un incendie. Précautions
à prendre pour le filage électrique en aluminium Le filage électrique
en aluminium peut être sécuritaire tant que l’ensemble de l’installation
électrique soit vérifié par un maître électricien. Il faut s’assurer que les
connecteurs utilisés sont adéquats et que les connexions sont sécuritaires.
Il faut s’assurer aussi que les composantes (interrupteurs, prises, etc.)
soient de type CU/AL et que les branchements sont réalisés selon une méthode
d’installation approuvée. |
Filage
électrique en aluminium sur un panneau électrique
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Radon Définition
du radon Le radon est un gaz
radioactif souterrain inodore et incolore. À concentration élevée, il peut
être nocif pour les personnes qui y sont exposées à long terme et peut causer
le cancer du poumon. Le radon provient de la dégradation de l’uranium présent
dans le sol et sa concentration peut varier d’une région à l’autre. Il ne
peut pas être détecté sans un appareil de mesure (dosimètre) qui permet de
mesurer sa concentration. Son unité de mesure est en becquerel par mètre cube
(Bq/m3). À l’air libre, le radon ne comporte pas de danger pour la
santé puisque sa concentration est généralement assez faible (7 à 10 Bq/m3). Taux
de concentration du radon dans les bâtiments du Québec Le radon s’accumule
généralement dans les lieux des bâtiments les plus bas et les moins ventilés
comme les sous-sols puisque ce gaz est plus lourd que l’air. Depuis 2007, la
norme canadienne détermine la limite permise de concentration de radon dans
les bâtiments à 200 Bq/m3. Cette limite était en 1988 à 800 Bq/m3.
Selon le ministère de la santé et des services sociaux du Québec, les
habitations au Québec sont relativement peu exposées au radon. La
concentration moyenne de radon au canada dans les sous-sols des bâtiments est
estimée à 35 Bq/m3. Le taux de concentration du radon peu être
très élevé dans certaines régions du Québec telles qu’Oka, Saint-Joseph-du-Lac,
Saint-André-d’Argenteuil, Mont-Saint-Hilaire, etc. Cette situation peut être
causée par la formation géologique particulière du sol dans ces régions qui
est propice à l’émission de fortes quantités de radon. Comment
le radon pénètre dans un bâtiment La présence de radon
dans un bâtiment dépend de plusieurs facteurs tels que la concentration du
radon dans le sol, la ventilation dans le bâtiment, l’étanchéité des murs de
fondation et des planchers (dalle de béton), etc. L’infiltration du radon
dans les bâtiments peut se faire de plusieurs façons : fissures dans les
fondations et les planchers de béton, les ouvertures autour des conduits de
plomberie, les drains de sous-sol et les puisards, etc. Les bâtiments dont
les fondations sont en blocs de béton et dont le plancher est en terre battue
(vide sanitaire) sont particulièrement plus à risque d’importante concentration
de radon. |
Source :
Ressources naturelles Canada |
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Poly-B Avantages
et inconvénients du Poly-B A la fin des années
1980, le poly-B (polybutylène) était utilisé au Canada en plomberie pour les
conduits d’alimentation en eau. Le poly-B a plusieurs avantages par rapport à
la tuyauterie traditionnelle en cuivre. Il est souple, vient en rouleaux,
avait moins de joints et il est moins bruyant. Il est plus économique en
matériau et en main d’œuvre. Cependant, Ces tuyaux de plastiques généralement
gris avaient tendance à se détériorer par l’action du chlore contenu dans
l’eau potable. Les fuites survenaient particulièrement aux joints et parfois
directement sur les tuyaux. Poly-B
moins problématique au Québec qu’aux États-Unis Le problème du Poly-B
était plus présent aux États-Unis et beaucoup moins présent au Canada.
L’explication de cette situation est qu’au Canada contrairement aux
États-Unis, la concentration de chlore dans l’eau de consommation est
généralement faible et elle est moins de 2 PPM (partie par million). Nous ne pouvons pas nous prononcer sur la
fiabilité de ce produit au Québec. Ce que nous savons par contre c’est que le
Poly-B a fait l’objet de réclamations aux États-Unis de presque un milliard
de dollars en 1995 à la suite de recours collectifs contre les compagnies
américaines Shell Oil et Du pont de Nemours. Par contre le recours collectif
au Québec était plus modeste et il semble y avoir très peu de bris de ces
tuyaux. Avis
sur le Poly-B au Québec Certains
professionnels dans les domaines liés à la construction pensent que la
présence de Poly-B dans les conduits de plomberie ne doit pas dévaluer la
valeur d’un bâtiment ni être un obstacle pour l’acheter. D’ailleurs au
Canada, environ 200 000 bâtiments sont encore équipés de tuyaux en
Poly-B et peu de plaintes sont signalées relativement à ce problème.
Depuis 1995, les fabricants ne produisent plus de tuyaux en Poly-B
(polybutylène). Il a été remplacé par le polyéthylène connu sous le nom PEX
qui est très utilisé de nos jours puisqu’il est à la fois économique et
fiable. |
Conduit
d’alimentation en eau en polybutylène (Poly-B)
Conduit
d’alimentation en eau en polybutylène (Poly-B)
Conduit
d’alimentation en eau en polyéthylène (PEX) qui représente le standard en construction
neuve |
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Adresse : 4018 De La Duchesse
Laval QC H7C 2S2 - Tel. 514-999-1630 - Émail. info@inspectionmontreal.ca -
Site web www.inspectionmontreal.ca |